＃４２１ 【外国人問題】中国の日本不動産爆買い！ 日本政府による対策がザル過ぎるその実態とは！？ 牧野知弘氏
（深田）
皆さん、こんにちは。政経プラットフォーム プロデューサーの深田萌絵です。
今回は、オラガ総研の牧野知弘社長にお越しいただきました。
牧野さん、よろしくお願いします。
（牧野）
お願いします。
（深田）
前回は、参院選でのテーマとなった外国人の土地取得問題で値上げされまくって困っているお話をいただきましたが、今回もう少し深掘りですね。
（牧野）
そうです。実は、外国人による不動産取得で色んな意見が出ているのですけれども、だいぶ議論がゴチャ混ぜになっているというのがひとつあるのです。これは何かというと安全保障あるいは国防上で外国人の不動産の取得を抑制しよう！あるいは、禁止すべきだ！といった議論がひとつ。
それと前回もやりましたように外国人が従来日本人が住宅として住もうと思っているマンションの中を爆買いするので、これが不動産価値の値上がりを助長したりとか、あるいは実際に住んでみると生活文化の習慣の違い等で色んなトラブルが出る。それから買った人が固定資産税払ってないぞ！とか、中には管理費や修繕積立金 全然払ってないよ！というような経済的な問題です。
したがって国防上の問題としての不動産と経済の問題としての不動産を最初に分けないと感情的な議論ばかりが先に立って、具体的にどうしようというところが議論から抜け落ちているというのを僕はすごく感じています。
（深田）
なるほど。私は一番心配しているのは、香港を見ていると、中国の方が香港の土地をバンバン買い上げて家賃がもの凄く上がって、その結果 香港人が住めない。
（牧野）
住めない。そうそう。
（深田）
若者が結婚できない。結婚しても両親の家から出られないので通い婚するしかないカップルが出てきました！というのを見ていると、日本もそうなっちゃうのかな？とか。
（牧野）
なるほど。
国防の問題というのは、例えば自衛隊の基地の周り。日本は米軍基地もあります。それから原子力発電所なんてやられちゃうとあっという間なので、こういった基地の周辺とか原発の周辺などを安全保障上の問題として、この周辺の土地を所有することに対して何らかの規制をすべきだというのは、実はもうやっているのです。
（深田）
もうやっているのですか。
（牧野）
やっています。これは２０２２年に施行された重要土地調査法があるのです。その前も、僕は結構メディアに呼ばれて、こういう外国人による不動産の取得が、例えば基地周辺に外国の人が物件を借りたり所有して、ここから基地の中にレーザー照射する。
基地の中にドローン自体は飛んでは来なかったですけれども、例えばドローン飛ばして中を視撮されてしまう。こういった危険性がものすごく指摘されて、それで出来たのが重要土地等調査法なのです。
これはそれぞれの基地や原発の周辺を注視区域。注視するの注視。あるいは特別注視区域を設けて、この区域内にある不動産から基地や原発に対して何らかの阻害行為を行った場合には、国はこの所有者や賃借人を調査することができる。
（深田）
調査だけですか？
（牧野）
だけです。
（深田）
追い出せない。
（牧野）
それで深刻な場合は勧告、命令。
出ていけ！と勧告をして、出て行かない場合には命令。行政的には、多分、行政代執行みたいな感じで、行政的に追い払うということまでできるのでしょうけれども、これは萌絵さんが仰る通り、やられてからなのです。
（深田）
そうですよね。やられてからじゃダメですよね。
（牧野）
例えば、ドローンを飛ばして原発を破壊されたら、破壊したじゃないか！と調査しても遅いですよね。
（深田）
そうですよね。もうその区域一体が消し飛んでいるくらいの勢いですよね。
（牧野）
だから、これは非常に手ぬるいと出来た当時から僕も言っていたのです。そうしたら国民民主党が昨年１２月に、もう少し規制強化した方がいいのではないかと法案を出しているのです。
これは外国人土地取得帰省法案を出しているのですけれども、まず安保条の問題というと、僕は今の規制はめちゃめちゃぬるくて、むしろ完全に禁止した方がいいのではないか。エリアをきっちり定めて、ここに少なくとも外国人に所有することは許さない、外国人がたまさか持っていたら買い取るというぐらいの強い法整備をすべきだというのが僕の意見です。
（深田）
１０年ぐらい前から、自衛隊の基地の周りを、実は外国人が買いまくっているよと色んな人が指摘されていたのです。
（牧野）
そんなことは外国では当たり前なのです。もともと外国人が買うことに対しては、ほとんどの国が規制をしているのですけれども、ましてやこういう重要な施設の周りといのは、外国人が絶対買うことができないのは当然でしょうというのが世界の共通認識ですよね。
（深田）
写真を撮るのも禁止ですよね。普通は。
（牧野）
そうですよ。僕、この間 台北に行ってきたのですけれど、台北の台湾総督府。あれなんか外観とか写真撮ると怒られます。逆に中は撮れるので、なぜだろうと思ったのです。厳しいですよ。
（深田）
そうなんですね。中は撮ってもいいけど、外はダメ。
（牧野）
中の見学コースがあって、そこは撮ってもいいのです。でも、外観もうんと遠くからズームすれば撮れちゃいますけれども、門に入ってから撮るとダメダメ！と言われます。そのくらい厳しくていいのじゃないかなと思っています。
それと対象範囲を今は原発だとか基地の周りに限定しているけれど、もっと広げるべきだと思っています。
例えば、国境に近い離島。これは土地調査法には入っているのかな。それ以外に僕が考えるのは、今大量の農地、山林、よく言われるのが水源。
（深田）
水源地めちゃめちゃ買われていますね。
（牧野）
この辺りめちゃめちゃ買われているのです。山林もめちゃめちゃ変われているのですよ。それから農地。結構買われちゃっています。
よく国安全保障というと、基地とかそういう所ばかり思いつくのだけれども、離島ももちろんだし、それから例えば農地を買われちゃうと農業の食料安全保障が脅かされますよね。それから、山林を買われてしまうと国土保全ができなくなります。水源はもちろんのこと。したがって国が定める不動産を外国人が買っちゃいけないという範囲は、僕すごく広いと思うのですよ。
（深田）
私もそう思いますね。
（牧野）
そういったことをキッチリと議論をする、例えば政治家だとかいないのです。
（深田）
そうですね。結構、愛国だ！なんだって、外国人が土地を買うのはけしからん！みたいな論調にはなるのだけれども、じゃぁ何だったら良くて、何がダメなのか、その理由は何なのかをきちんと説明できている人はいないですよね。
（牧野）
どちらかというと感情が先にいっているのですよ。そこも分かるのだけれど。感情はとりあえず置いといて、具体的にどこを規制しようという議論をもっと早くやるべきです。それも軍事的に考えるというのがとてもお花畑で、実は食料安全保障だとか、山林だとか。
もうひとつ考えなければいけないのが、規制はいいのです。規制をすると、そこに土地を持っている人。なんで外国人に売るのかという理由を考えるべきです。
（深田）
そうですよね。まずそこですよね。
（牧野）
買い手がいないから。山林を相続しましたと、僕の友達でもたくさんいるのです。どうにもならない、俺、山林のこと知らないし、自分の山と言われても、どうやって管理していいのか分からない。
（深田）
マイ マウンテン持ってますみたいな自慢はできるけれど。
（牧野）
昔は、木材を切り出して、山を持っているってお金持ちも多かったのです。けれども今、全然日本の木材使われていないので、そういった人が全然持ちたくないし、もう管理も大変だしと言っているところに、中国の人が来て、買ってあげるよって言われたら売っちゃいますよね。
（深田）
そうですよね。管理が大変ですよね。
（牧野）
農地だってそうなのですね。もう、誰も継いでくれない。自分は年とったから、もう農業やめよう。で、放ったらかしにしていると、また草刈んなきゃいけないし、だったら外国人の人がニコッと笑って、「この田んぼ僕に売ってください」と言ったら売っちゃいますよね。
そう言った意味では、何でこういった事態になっているのかという議論も外国人憎しだけではなくて、今のこういう事象が起こっている原因について、何で皆 議論しないのだろう。
（深田）
そうですよね。知り合いの高齢の女性から、自分は子供いないし、相続してくれる人もいない。でも、外国の方に売るのは嫌だから萌絵さん買ってくれない？とか、もらってくれない？みたいなことを言われるのですよ。でも、私も子無しなのだけど。
（牧野）
私がもらっても後がないよみたいな。
（深田）
そうなのですよ。自分自身、子無しなので、これどうしたら良いのかなぁみたいな。
（牧野）
例えば、農地は大事ですというのだったら、例えば国が引き取ります。それから山林を手放したいというなら、どうぞ国が（引き取ります。）実は、２３年に相続土地国庫帰属制度ってできているのですよ。
例えば萌絵さんが相続して。もう絶対自分では使わないような土地を持っているとします。そしたら、国にあげることができる。ただし条件がいっぱいあって、建物あったら壊しなさい。境界は整ってないとダメです。崖地ダメとか色々制約条件がいっぱいあるのです。それ読んでいると、そんな不動産だったら普通に民間で売れるみたいな規制なのです。
（深田）
そうですよね。崩れそうな家があるけれども、その家を取り壊すのに何百万も掛かるから、もうどうしよう。お金ないし、朽ち果てるのを見守るしかないみたいな状態になっているわけじゃないですか。そこには絶対、手は貸しませんという。
（牧野）
綺麗に更地にしたら受け取ってあげるという程度なのです。
（深田）
綺麗に更地になっていたら買うって。
（牧野）
そう。国庫帰属制度ができたのは、とても良いことがと思うのですけれども、もっとこれを国の戦略条として、例えばですが、農地はとにかく国が引き取ってあげる。それによって食料の増産体制に備えておく。このようなもっと緩やかに国が引き取ってあげないと、やはり外国人に売っちゃいますよ。
（深田）
それは、そうですよね。
（牧野）
外国人は、お金払ってくれますから。（相続土地）国庫帰属制度は、国が買ってくれるのではなくて、国にのし紙つけて渡すのです。のし紙って何だか分かります？１０年分の管理料を国に納めるのです。
（深田）
え？！お金払わないといけないのですか？
（牧野）
そうです。それを払わなきゃならないので、嫌じゃないですか。それ例えば、１０万円でも外国人が買うよって言ったら、そっちの方が良いですよね。
（深田）
そうですよね。
私たちの国って、国民をいじめる以外に何もやってなくないですか？
（牧野）
税金払うだけじゃなくて、土地を国にお返ししますって言ったら金払えと言われるのですよ。すごい国ですよね。固定資産税も取るしね。
そう言った意味では、対象範囲というものをもう少し幅広に議論をして、何で外国人に売るかという理由をきちっと踏まえた上で、国が一定の条件の中でどんどん引き取っていくと。これを国家戦略として、僕やるべきだと思います。
（深田）
そうですよね。
以前、フィラデルフィアに行った時に、その近辺の大学の学生たちが崩れかけている昔の市庁舎みたいなのをリノベーションして、研究施設を作っているのですよ。その時に、どういうふうにやったかというと、老朽化していて、もう壁とか崩れていて使えない状態。ただし、それを撤去するのもお金がかかる。だから市が町が放置していたのですけど、それを学生たちが役所と交渉して、自分たち建築科の学生だから自分たちで直して使うからくださいと頼んだら、いいよ！と貰えて、建築科の子達が、壁直したり、中の配管とか直して、結構オシャレに作り変えて、中には寝泊まりしている子もいるし、研究所として使っている子もいて、そういう柔軟性があるなと思ったのですよ。
（牧野）
そうですよね。やはり不動産の価値というのは、どうやったら生かせるみたいな発想って、ものすごく海外、特に欧米諸国にありますよね。
あと国防や安保以外の不動産。これも爆買いされていて、ただ単に投資ツアーで日本にやってきて、大根買うかのように何億円のマンションをポン！と買っていく、例えば中国人とか沢山いるのですよ。
（深田）
晴海フラッグ爆買いみたいな感じですか。
（牧野）
東京の都心のマンションなんか、そうやって買っている人たくさんいます。
（深田）
だから今、もの凄く都心のマンション凄く値上がりしていて２％なんか利回り切ったら普通買わないだろうっていうところも全然余裕で買っていますね。止まらなさそうですよね。
（牧野）
これをどうするのだという問題というのも、当然参議員選挙の中でも議論になったのだけれども、僕はまずここも議論が錯綜していると思うのです。
つまり外国人がマンション買っちゃいかん！というのは、ちょっと待ってください。だって外国人であっても、日本に住民票を置き、日本の企業で働く、それから日本で税金をちゃんと払っているという、いわゆる居住者と在留の外国人。在留の方の中にも不法な滞在者もたくさんいるとこう分けなきゃいけないのだけれども、ちゃんと税金払って日本人と同じように生活をしている外国人と投資ツアーで大根買うお土産みたいにして買ったまま放置して、その後 転売をして儲けるという、いわゆる非居住者。これはまず分けて考える。
（深田）
なるほど。居住者と非居住者をまず分ける。
（牧野）
はい。それで例えば、非居住者に対して税金を上げちゃう。
（深田）
それがいいですね。
（牧野）
これには概ねふたつの方法があるのです。
ひとつ、これはシンガポールで実際にやっているのですよ。例えば、萌絵さんがシンガポールでいい不動産があるから私買うわ。分かりました。不動産売買契約書があるでしょ。あれに印紙を貼るじゃないですか。外国人が買う場合は物件価格の６０％の印紙。つまり１.６倍になっちゃうわけです。そうすると最初から買う気なくなりますよね。相場で買っているのに１.６倍にされるので。そうすると転売しても儲からないですよね。まずそこで抑えられるのです。
これが素晴らしくいい方法だと思っているのは、非居住の外国人だと後で税金払えと言っても日本からいなくなっちゃっているから、追っかけるのが大変じゃないですか。ところが売買の時の売買契約書に貼る印紙で取れるので確実に取れるのです。というやり方がひとつです。勿論、不動産取得税だとか、これを税率上げるとかあるのですけれど不動産取得税って買って１年後なのです。なので逃げられちゃいますよね。
それからもうひとつあるのが、固定資産税ですけれども、固定資産税も逃げられちゃうです。例えば、固定資産税１０年分前納しろと、そうしたら例えば５年で売るなら返してやると。そうしたら全部補足できちゃうじゃないですか。返して欲しかったら、申告しないといけない。こういうやり方というのがあります。
（深田）
あるいは固定資産税を払わなかったら、すぐ差し押さえちゃうとか。
（牧野）
外国人は固定資産税２倍で１０年分取ります。こんなのでも良いですよね。そういうやり方があります。
今、自民党や国ができない、できないと言っている理由は、１９９４年に、今１６６カ国かな。多国間協定でGATSという協定があります。貿易とサービスに関する多国間協定。この協定の中で、日本は不動産を留保事項にしなかったので出来ませんと言っているのですけど、僕これ外務省の怠慢だと思う。
（深田）
外務省って嘘つくのですよ。
（牧野）
まず安全保障上のことは留保できるのです。したがって重要土地調査法なんかも出来たのですけれども、例えばシンガポールでも最初は留保してなかったのに、今は勝手に印紙税つけているのですよ。したがって、勿論居住者と非居住者に分けるということは大事ですけれども、その上で非居住者に対して税率で調整するって、僕全然真っ当だと思っています。GATSの協定で内国民待遇でしょ。いや内国民待遇しているよと、居住している外国人には日本人と同じようにしています。フェアです！と何で交渉しないのだろう？と僕は思います。
最後にこれは、転売をして今 不動産価格がもの凄く上がっているじゃないですか。これを防ぐ唯一絶対の方法があるのです。
（深田）
どんな方法があるのですか？
（牧野）
これは平成バブルの時に、実際に当時の大蔵省がやっているのです。今、不動産って譲渡、売る時には所有期間が５年を境目に短期譲渡と長期譲渡に分かれていて、税率が短期は２０％で、長期だと４０％ぐらいになるのです。これは昔からそうなのですけれども、平成バブルを退治する時に、いろんな間違った政策がいっぱいあってのですが、その中でひとつだけもの凄く良いというか効果のあった政策が超短期譲渡税を入れたのです。
つまり２年以内に不動産を売ると税率がめっちゃ高かったのです。個人で所得税で５０％、住民税で１５％。法人だと通常税率プラス３０％になるのです。そうすると
（深田）
全然、利益残らないですね。
（牧野）
全然、売っても利益残らないです。ということは、都内のマンションは引き渡し即転売が今大流行りなのですね。
（深田）
そうですね。本当に転がしちゃっている。
（牧野）
マンション転がしというのです。あれが全部、日本人も外国人も共通に、それを実施したらば少なくとも引き渡し即転売のメリットはほとんどなくなります。仲介手数料とかいろいろ払ったら、もう全然利益でないことになります。
こういう施策って、実際にこれは僕、国民民主党の玉木さんに申し上げたのですけれども、玉木さんのいた財務省でやっていたのだからやったら？と提言しました。
（深田）
多分、やらないのじゃないかね。いざという時に、腰が引けるタイプだと思います。
（牧野）
やって欲しいなぁ。
（深田）
ここぞ！という時に決まらないのですよね。玉木さんっていつも。
外国人の不動産取得問題、実はいろんな法改正。税制の改正なんかで実は規制できていけるよということを、今回オラガ総研の牧野知弘社長にお話をいただきました。どうもありがとうございました。
