＃３７３ 東京五輪選手村に異変？ 小池都政で中華街化する晴海フラッグの真相？！ 森山高至⽒×深⽥萌絵
（深田）
皆さん、こんにちは。政経プラットフォーム、ITビジネスアナリストの深田萌絵です。
今回は、建築エコノミストの森山高至先生にお越しいただきました。森山先生、どうぞよろしくお願いいたします。
（森山）
よろしくお願いいたします。
（深田）
最近話題になっている「晴海フラッグ」という建物についてですが、「売れ行きが悪い」「転売ができない」「廃墟化している」「中国人ばかりになっている」など、さまざまな噂が飛び交っています。森山先生は、この件について何かご存知でしょうか。
（森山）
そもそも晴海フラッグは、東京オリンピックの選手村として建設されたものですが、本当に将来的に街として発展させる意図があったのか、私は以前から疑問に思っていました。
（深田）
当時は、築地市場の移転問題でも反対の声が上がっていましたね。
（森山）
そうですね。もともと築地市場のすぐ外側に晴海フラッグの区域があります。かつては、今の東京ビッグサイトができる前、「晴海商品見本市」があり、産業系の展示会場として機能していました。その晴海と築地との連携は非常に良好だったのです。しかし、築地市場が閉鎖され、晴海も長らく空き地のまま放置されてきました。そして、ようやく「オリンピックの選手村にする」と決まったわけです。
選手村であれば、オリンピックの雰囲気を醸し出すような、洗練されたデザインの建物が立ち並び、新しい街づくりがなされるものと思っていました。しかし実際には、「これは何だ？」と思うような、ただ密集して建てられたマンション群が置かれただけの状態でした。
（深田）
たしかに、そう感じました。
（森山）
立地として、利便性が必要なはずですが、実は鉄道の駅すら存在しません。
（深田）
おそらく、勝どき駅から歩いて30分近くかかるのではないでしょうか。
（森山）
相当歩く必要がありますね。つまり、最寄り駅との接続が悪く、近隣には商業施設も少ない。したがって、「なぜこの場所にマンションを建てたのか」という疑問が残ります。
（深田）
最近になって、スーパーや薬局などはできたようですが、実際に現地を訪れてみると、人がほとんどおらず、閑散としていました。
（森山）
結局、誰がマンションを購入したのかという点が重要です。
若い世代の方からは、「本当は30代くらいの自分たちが購入できる価格帯であればよかったが、まったく手が届かなかった」「抽選に申し込む前に既に売れていた」といった声を聞きました。実際に購入したのは、投資目的や、日本に余剰資金を置いておきたいと考える外国人、特に中国人の方々だったようで、居住実態のないまま放置されている物件も少なくないようです。
（深田）
私もそう感じます。多少土地勘があれば分かりますが、あの場所は駅から非常に遠く、とても通勤には向きません。
（森山）
まさにその通りです。
（深田）
ですから、働き盛りの30代が求めているのは、駅から徒歩5分〜10分圏内の物件であり、たとえば豊洲のタワーマンションのような物件です。晴海フラッグは、そもそも候補に入らないのです。
（森山）
しかも、晴海フラッグには公的資金が相当投入されています。払い下げの際には、非常に安価で売却されました。本来、公的土地であれば競争入札によって売却されるべきです。ところが、実際には競争入札が行われず、三井不動産に売却されました。通常であれば、三井不動産だけでなく、三菱地所や野村不動産など複数のデベロッパーが手を挙げ、価格が競り上がっていくはずです。しかし、東京都が提示した価格は極めて低く、入札も行われず、結果的に三井不動産JV（共同事業体）に決まりました。各社が合同で一社にまとめられたのです。
（深田）
それは、ある意味で新しい形の談合ではないでしょうか。
（森山）
まさに談合です。それも悪質な談合といえます。
（深田）
独占禁止法に抵触しないように装った談合ということですね。「我々は一体として入札しており、談合ではない」「小池都知事と裏で結託していたわけではない」といった口実です。
（森山）
しかも、彼らは選手村として使用するという名目で、多額の公的資金を引き出しました。家賃や使用料、さらには内装の再整備費用までも公費で賄われたのです。こうしたかたちで、公的資産が重層的に利用されているのです。
それでも、「新しい街ができて、一部の東京のエリアにとってはプラスになった」というのであれば、まだ救いがあります。しかし、実際には何のプラスにもなっておらず、街とも呼べない、まさにゴーストタウンと化しています。誰が所有しているのかも分からない、密集したマンションがあるだけです。
（深田）
そのため、転売も困難で、価格がつかない状態になっているのですね。
（森山）
かつての公的住宅、たとえば都営住宅、区営住宅、UR住宅などでは、建物間に緑地が配置され、駐車場も整備されていました。当時の都市計画担当者は、日当たりやプライバシーを考慮し、十分な距離感を確保して建物を設計していたのです。しかし、晴海フラッグは建物が密集しており、窓を開けると隣の壁しか見えないような部屋も多く存在しています。
（深田）
そうなのですね。
（森山）
「シービュー」として、海が見える眺望の良いエリアも一部にはありますが、その一方で、まるで裏側のようなエリアも同時に作られています。つまり、せっかくの立地の良さすら無駄にしてしまっているのです。「なぜこのような計画になったのか」と問わざるを得ません。
（深田）
やはり、金銭的利益のみが目的だったのでしょうか。
（森山）
おそらく、短期的に売り抜けることだけが目的だったのでしょう。その結果、貴重な土地が活用されず、ポテンシャルをまったく生かせていません。あのようなものを建てて、今後何十年も空き家のまま放置される可能性が高いのです。
そういえば、あの場所では違法民泊も行われているようですね。
（深田）
そうですね。実は、晴海フラッグの内部では、中国人居住者が非常に多くなっており、一部の部屋では中華料理店が開業されているようです。
（森山）
そうなのですか。それは驚きですね。
（深田）
私が見かけたところでは、そうした店舗の前に、食事後の弁当容器のようなゴミが山積みになっている様子もありました。
（森山）
まるで、かつての香港の九龍城を彷彿とさせますね。
（深田）
まさにその通りで、香港化が進行しているように感じられます。
（森山）
そのうち、住宅の一室に散髪店や飲食店なども次々と現れてくるかもしれませんね。
（深田）
十分にあり得ると思います。彼らならきっとやるでしょう。
（森山）
需要もあるわけですからね。
（深田）
今や「晴海フラッグ」ではなく、「晴海チャイナ」と呼ばれるようになりつつあります。
（森山）
そういえば、片山さつき議員や、中国系の都議・区議らが現地を視察に訪れたと聞きました。たしか、そこだったと思います。
（深田）
そうなのです。ただ、「今さら視察？」という印象でした。
（森山）
その際、「このような使われ方は問題ではないか」といった発言もなされたようですね。
（深田）
その前に、まずは小池都知事に責任を問うべきだと思います。
（森山）
結局、短期的な利益を優先し、「自分の在任中に売却してしまえ」といった開発業者の姿勢が根本の問題です。長期的な視点で、「この地域を一生かけて管理・整備していく」という覚悟が求められます。また、低層階には公的施設を導入するなど、都市計画上の制約や調整が必要だったはずです。こうした足かせがないまま進められてしまったのは、非常に問題です。
（深田）
おっしゃる通りです。しかし、すでに中国化の流れは止まらないように見えます。
（森山）
それであれば、いっそ「チャイナタウン」として整備してしまってもよいのではないでしょうか。たとえば、中国人の入居を優先し、入居に際しては高額な手数料や制約を設けることで、地域の一画として管理するという選択肢も考えられます。
（深田）
そのうち、赤い門のようなものが設置されていても不思議ではありませんね。
（森山）
むしろ、徹底的に管理し、金銭的な対価も十分に徴収した上で、「チャイナタウンとしての運用を認める」という形でもよいのかもしれません。
（深田）
最近になって自民党が「移民問題が深刻だ」と声を上げていますが、その原因をつくったのはまさに自民党自身です、という点は指摘したいですね。
（森山）
本来の中華街——たとえば横浜や神戸の中華街は、古くからある中国文化を背景に、異国情緒を感じさせる街並みとして日本社会と共生してきました。いずれも港町という背景を活かした良質な都市形成がなされていました。しかし、晴海の場合はまったく異なる形で、中国文化が突然持ち込まれている印象があります。
（深田）
そうですね。もはや九龍城そのもののように見えてきました。
（森山）
非常に深刻な問題ですね。私自身、大学時代に九龍城を訪れたことがありますが、迷路のように入り組んだ建物の中に、ありとあらゆる業種が混在し、正直言って恐ろしさを感じました。もちろん、興味深さもありましたが。
（深田）
そのうち、住宅の一室に両替所や銀行、金貸し、マッサージ店などができるのではないでしょうか。
（森山）
ありましたよ、実際に。部屋が細かく仕切られ、マッサージ店などがひしめいていました。
（深田）
しかも、次には「美人が担当するマッサージ店」まで現れる可能性もありますね。
（森山）
あらゆる業態が混在する空間でしたから、想定されるリスクは非常に多いと言えます。
（深田）
彼らには、あらゆる可能性を広げていく能力があります。日本人にはできないことを、平然とやってのけてしまうのです。
（森山）
このまま進行すれば、無法地帯と化してしまうかもしれません。そしてこれは、晴海フラッグだけの話ではありません。最近では、ビルやマンションの所有者が中国人に代わり、賃料が三倍に引き上げられて住民が追い出されたという事例も聞いています。
（深田）
私もそういった事例は聞いたことがあります。
（森山）
また、「民泊に転用するから退去してほしい」と告げられたケースもあるようです。しかし、民泊が禁止されているエリアであれば、本来そのような用途変更は許されません。
（深田）
そうですよね。私が住んでいるマンションでも、違法な民泊を行っている住戸があります。毎日、大きなスーツケースを持ってウロウロしている人がいて、不審に感じます。
迎えの車が来て、駐車場の通路を塞いでしまうこともあります。「どいてください」と伝えても、日本語が通じないのです。
（森山）
恐らく、募集や管理が中国語のウェブサイト上で行われており、日本側の管理者が違法な実態を把握できていないのではないでしょうか。
（深田）
そうなのです。そのうえ、共用部で排泄行為をしているケースも見られます。
（森山）
ええっ、それは驚きですね。共用部で料理をしたという話は聞きますが、排泄行為をするようになってしまうと、さすがに常軌を逸しています。
（深田）
本当にその通りで、マンション内には「汚損行為に注意」といった張り紙が突然貼られていて、「まさかこのマンションで？」と目を疑いました。
（森山）
それは恐ろしい状況ですね。
（深田）
本当に恐ろしいです。妹も以前似たような体験をしていました。京都のコンビニでレジに並んでいた際、背後から「シャーッ」という音が聞こえてきたそうです。振り返ると、見た目はごく普通の綺麗な女性が、その場でしゃがみ込み、排泄を始めたというのです。
（森山）
そんなことがあるのですか？信じがたいですね。
（深田）
私も最初は耳を疑いましたが、妹が直接見たとのことで、本当に驚きました。
（森山）
恐ろしいですね。
（深田）
中国では、私が頻繁に訪れていた2000年代頃、人権派の弁護士たちが「子どもに排泄を我慢させることは人権侵害だ」として、「どこでしても構わない」と主張していた時期がありました。リベラルな層が、そうした考え方を社会に広げていたのです。
（森山）
私が1990年代に訪れた際には、街中に公衆トイレがほとんどなく、人々は様々な場所をトイレ代わりにしていました。
（深田）
当時は、国内である程度正当化されていた風潮がありました。しかし、リーマンショック以降、中国が世界で存在感を強めるにつれ、中国人が各国で排泄行為を行うようになり、習近平主席も「これはさすがに問題だ」と認識し、行為の抑制を促したという話もあります。ただ、すでに日常の習慣として根付いてしまっており、簡単には改善されないというのが実情のようです。
（森山）
文化的な隔たりが非常に大きいですね。
（深田）
そうですね。ですから、入国の段階で「排泄はトイレで行うこと」など、基本的な行動規範を明示すべきかもしれません。
（森山）
まさにそうした基礎的なルールこそ、しっかりと伝える必要があります。たとえば運転免許の問題でも、最近はホテルの住所を登録地として免許が発給されるなど、非常にずさんな対応がなされているように見受けられます。
（深田）
それもおそらく、自民党が関与しているのではないかと思います。
（森山）
現在、「白バス」的な運行も見られますね。つまり、免許を取得したばかりの方が運転手となり、借り物のナンバープレートをつけた観光バスで、中国人観光客を専門に運ぶといった事例が発生しています。
（深田）
実際、昨日、神奈川県の横羽線で大渋滞に遭遇しました。上り車線は大混雑でしたが、私は下り車線を走行していました。すると、2車線しかない道で2台のトラックが並走し、窓越しに会話していたのです。まるで中国で見たような光景で、走行速度は時速10キロ程度でした。
（森山）
彼らは何か目的があって話していたのでしょうか？
（深田）
いえ、単に雑談していたようです。私が中国を訪れた際にも、こうした場面を何度も目にしました。
（森山）
それは社会全体としてのルール順守を徹底させる必要がありますね。
（深田）
私も110番通報を行い、ドライブレコーダーの映像を警察に提出しました。
さらに進むと、東神奈川付近では、中国の観光バスが2車線道路の中央を走行し、またもや渋滞の原因になっていました。前方の道は空いているのに、後方に渋滞が発生するという異常事態でした。
（森山）
これはやはり、免許の発給が安易に行われていることが一因でしょう。
（深田）
おそらくそうです。また、彼ら自身がある種「自由」を楽しんでいるようにも見受けられます。
（森山）
「迷惑をかけること自体が楽しい」とでも言うのでしょうか。
（深田）
そのような側面も否定できないと思います。
（森山）
このような状況を放置していては、いずれ重大な事故に繋がり、人命に関わる問題へと発展しかねません。
（深田）
そうですね。言葉が通じなければ、警察の対応も難しくなります。やはり、まずは運転免許制度を含めた基盤整備から取り組むべきです。
（森山）
何でもかんでも無制限に許可を出すのは、避けるべきだと考えます。
（深田）
その通りですね。今回は、建築エコノミストの森山先生をお迎えし、晴海フラッグにおける中国化の問題についてお話を伺いました。
（森山）
今、日本全国で「とにかく売れればよい」といった不動産開発が進められており、結果的に街を破壊する事態になっているということを、ぜひ多くの方に知っていただきたいと思います。
（深田）
本日はありがとうございました。
